부동산 세금 종류 알아보기!

부동산에는 다른 어떤 자산들보다 양도세, 종합부동산세, 상속세 등 다양하고 복잡한 세금들이 존재한다. 

현명한 투자 및 내 집 장만을 위해서는 이러한 세금들에 대해 이해하고 있는 것이 중요할 것이다.

부동산 세금에는 종류가 있는지 알아보도록 하자.

 

• 부동산 관련 세금 한눈에 알아보기

	국세	지방세
취득 시	인지세	취득세
	상속세
	증여세
보유 시	종합부동산세(종부세)	재산세
처분 시	양도소득세	지방소득세

 

 

1. 부동산 관련 세금: 취득 단계

1) 취득세: 부동산을 취득하게 되면 지방세인 ‘취득세’가 과세되게 된다. 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 취득세를 신고 및 납부하여야 한다. 취득세만 내는 경우는 거의 없고 대부분 농어촌특별세와 교육세가 부가적으로 과세되기 때문에 보통 취득세라고 하면 농특세와 교육세를 합쳐서 이야기하는 것이 일반적이다.

 

((농특세/교육세란?))

- 농특세의 경우 1994년 세계 각국이 모여 무역자유화에 합의한 우루과이라운드를 계기로 탄생한 세금.

농수산물 시장의 개방이 불가피해지자 정부가 국내 농어업의 경제력을 강화시키기 위한 재원을 마련하기 위해 만들었음. 원래는 10년간 한시적으로 운영하려 하였으나, 한국과 칠레 간 자유무역협정 등 농산물 시장 추가 개방이 이루어지면서 10년씩 2번 연장되어 2025년까지 늘어나게 되었다.

- 교육세는 교육재정의 확충에 필요한 재원을 확보하기 위한 조세.

 

2) 인지세: 부동산과 같은 재산에 대한 권리를 취득할 때 계약서 및 그 밖의 문서를 작성하게 되는데 이러한 문서들에 대한 세금을 내는 것을 인지세라고 함. 결국, 문서에 도장을 찍는데에 대한 세금을 내는 것. (종이 문서를 재산으로서 국가에서 인정해준다는 것)

증서의 기재금액별 인지세액에 상응하는 수입인지(국가에서 세금을 거두어 들이는 수단의 하나로 정부가 발행하는 하나의 증표)를 구입하여 증서에 첨부하고 소인(도장을 찍다)해야 한다. 인터넷에서 전자수입인지를 구매 및 소인하는 것도 가능하다.

증서의 기재금액별 인지세액

3) 상속세와 증여세: 부동산 취득에는 매매 말고 명의를 이전하거나 증여, 상속 등으로 소유권이 넘어가는 경우도 포함된다. 매매를 통해 부동산을 취득하는 것이 아니라 재산이 무상으로 이전된 경우 상속세와 증여세가 부과된다.

 이중 상속세는 피상속인의 사망으로 인해 그의 재산을 무상으로 취득하는 경우에 그 취득재산의 가액에 대해 상속인에게 과세하는 세금이다.

 이와 달리 증여세는 살아생전 자녀 등에게 재산을 넘겨줄 때 부과되는 세금이다. 민법상의 증여 뿐만 아니라 거래의 명칭, 형식, 목적 등을 불문하고 경제적 실질이 무상이전인 경우라면 모두 증여세의 부과대상이 된다.

 

 

 

 

2. 부동산 관련 세금: 보유 단계

1) 재산세: 재산세는 부동산의 보유와 관련된 가장 대표적인 세금이다.

 매년 6월 1일을 기준으로 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자에 대해 재산세가 부과된다.

7월 16일~31일까지 주택 부분의 1/2과 건물분 재산세를 납부해야 하고, 9월 16일~30일까지는 주택 부분의 1/2과 토지분 재산세를 납부해야 한다.

 

2) 종합부동산세: 종합부동산세란 매년 6월 1일 재산세 과세대상인 주택 및 토지의 공시가격을 합산하여, 그 공시가격의 합계액이 일정 금액을 초과하는 경우에 그 초과분에 대해 부과되는 세금이다. 다시 말해, 고액의 부동산 보유자에 대해 지방세이 재산세보다 높은 세율로 과세하는 국세가 바로 종부세이다. 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산 가격안정을 도모하고자 2005년부터 일정 금액 이상의 부동산 보유자에 대해서는 재산세 외에 추가적으로 ‘종합부동산세’를 부과하고 있다.

**임대를 통해서 발생하는 소득의 경우는 사업소득임. 이는 종부세가 아닌 종합소득세로 포함됨.

 

 

 

 

3. 부동산 관련 세금: 처분 단계

1) 양도소득세: 양도세는 건물이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권, 특정 시설물에 대한 이용권 및 회원권, 주식이나 출자지분 등 대통령령으로 정하는 기타의 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 부과하는 세금이다. 보유 부동산을 양도할 경우, 양도일에 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고 및 양도소득세를 납부해야 한다. 하지만 부동산 양도로 인해 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우라면 양도소득세가 과세되지 않는다.

또한, 일반적으로는 부동산 양도 시 양도소득세가 과세되지만 조세정책적 목적 등에 비추어 과세하지 않거나 감면하는 경우도 존재한다. 예를 들어, 1세대가 양도일 경우 현재 2년 이상 보유한 국내의 1주택을 양도하는 경우에 해당하고, 해당 주택의 실지거래가액이 일정 금액을 초과하지 않는 경우 양도소득세가 과세되지 않는다.

 

 

 

 

4. 세금은 어떻게 부과되는지?

- 각 세금들 마다 과세방법이 모두 다르다. 과세금액 = 과세표준 X 각각의 세율

 

- 과세표준을 정하는 기준 (각 세금마다 다르게 계산됨)

1) 실제 거래금액 기준

사거나 팔 때(취득세, 양도소득세)의 경우는 실제 거래되는 금액을 바탕으로 과세를 하게 된다.

2) 공시가격

거래되지 않는 경우의 경우는 우리가 가진 부동산이 얼마인지를 모른다. 이러한 경우에도 우리는 세금을 내야한다.

특히, 보유세(재산세, 종합부동산세)의 경우 우리가 거래하지 않고 있는 동안에 세금을 매기는 것이기 때문에 특정한 기준이 필요함. 이런 기준을 정부에서 매년 공시하게 되어 있음.

재산세, 종부세, 상속&증여세의 경우 공시가격을 기준으로 과세를 하게 됨.

 

 

 

오늘은 전반적으로 부동산 세금들의 종류를 알아보면서 큰 그림을 살펴보았다. 

내 집 마련을 위해 꼭 필요한 상식들이라고 생각하기 때문에,  앞으로 각 세금 하나하나들을 좀 더 자세히 살펴볼 예정이다.