부동산 양도소득세의 모든 것~! : 1. 양도소득세 계산방법

지난번 부동산과 관련된 세금의 종류를 알아보았었는데,

오늘은 우리가 부동산을 팔고나서 부과해야 하는 양도세에 대해 차근차근 자세히 알아보자!

 

 

양도소득세 계산방법

• 양도소득세(부동산): 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과하는 조세.

양도란 매매, 교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 말하며, 양도차익(소득)이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 공제금액을 뺀 소득이다.

 

 

 

• 양도소득세 계산 순서

1단계: 양도차익

2단계: 세금 공제 적용(장기보유특별공제, 기본공제)

3단계: 실제 납부할 금액 계산(세율, 누진세액)

 

• 1단계: 얼마 벌었는지? (양도차익)

“양도가액(팔았을 때의 금액) – 취득가액(샀을 때의 금액) - 필요경비 = 양도차익”

 

- 양도차익: 다른 사람한테 팔아서 번 돈, 얼마에 샀고(취득가액), 얼마에 파는지(양도가액), 필요경비를 함께 계산하여 산정됨. 

 

- 필요경비

1) 물건을 살 때 들어가는 비용: 중개수수료, 법무사비용, 취등록세, 소유권 관련 소송/화해 비용들이 인정됨.

2) 물건의 가치를 높이는데 드는 비용: 확장비, 보일러교체, 샷시교체비용, 바닥시공비용

 

이러한 경비들이 인정되니 세부담이 덜어지게 됨. 하지만 이런 비용들이 인정받으려면 증빙서류가 있어야 함. 따라서 집을 살 때(매수할 때) 세금계산서, 매출전표, 현금영수증, 중개수수료 영수증, 집을 고칠 때도 해당되는 영수증들을 잘 챙겨 두어야 한다. 서류는 휴대폰에 스캔해서 저장해두는 것도 좋음.

 

※ 필요경비에 해당하지 않는 것: 벽지장판, 싱크대, 조명, 하수도관, 옥상방수, 화장실공사는 필요경비로 인정받지 못한다. (현상태 유지에 대해서는 혜택 없음.)

 

예: 집을 3억에 사고 5억에 팔았음. 필요경비는 1천만원.

5 – 3 – 0.1 = 1억 9천만원이 양도차익이 된다.

 

• 2단계 세금 할인 적용(장기보유특별공제, 기본공제): 양도차익에서 장특공과 기본공제를 빼면 과세표준(세금의 기준이 되는 금액)을 구할 수 있다.

“양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제 = 과세표준”

 

- 기본공제는 1인당 250만원

- 장기보유특별공제: 주택을 오래 보유한 사람에게 혜택을 주는 것

 

 

• 3단계: 진짜 내야할 돈?: x 세율, - 누진세액, + 지방소득세10%

“과세표준(세금의 기준이 되는 것) x 세율 – 누진세액 = 내야할 세금”

 

아래에서 해당 금액을 잘 찾기만 하면 된다.

2021년 양도세득세 기본세율

2021.06 이후 변경된 양도소득세율

 

예) 과세표준 1억이면?

1억 x 35% - 1490

= 2010 + 지방소득세(양도소득세 10%)

=2010만원 + 201만원 = 2211만원

 

 

 

참고! 양도소득세 신고?

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고, 납부를 해야 한다. 

 

예를 들어, 2019년 1월 5일 잔금을 지급받았다면, 양도소득세 예정신고, 납부기한은 2019년 4월 1일까지이다.

예정신고를 하지않으면, 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%의 납부불성실 가산세가 부과된다.

 

 

 

오늘은 양도소득세 계산방법에 대해 알아봤는데, 다음에는 장기보유특별공제, 양도소득세 비과세 등에 대해 자세히 알아봅시다~!